土地综合整治占补平衡、指标购买详解
城投公司在投资拿地工作中，经常会接触到土地指标，土地增减挂钩、占补平衡等概念。对于这些概念如何定义、有何区别、操作要点有哪些，今日方达咨询分享《土地综合整治占补平衡、指标购买详解》，为您详细解读。
一、土地整治
整治区域内涉及永久基本农田调整的，应编制调整方案并按已有规定办理，确保新增永久基本农田面积不少于调整面积的5%，调整方案应纳入村庄规划。整治区域完成整治任务并通过验收后，更新完善永久基本农田数据库。
整治验收后腾退的建设用地，在保障试点乡镇农民安置、农村基础设施建设、公益事业等用地的前提下，重点用于农村一二三产业融合发展。允许将依法自愿有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地整治后转变为集体经营性建设用地入市。节余的建设用地指标按照城乡建设用地增减挂钩政策，可在省域范围内流转。自然资源部将对试点工作予以一定的计划指标支持。
要按照山水林田湖草整体保护、系统修复、综合治理的要求，结合农村人居环境整治，优化调整生态用地布局，保护和恢复乡村生态功能，维护生物多样性，提高防御自然灾害能力，保持乡村自然景观。
（四）为何要启动全域土地综合整治？
1、自然资源部生态修复司负责人指出，在同一空间上，乡村耕地碎片化、空间布局无序化、土地资源利用低效化、生态质量退化等多维度问题并存，单一要素、单一手段的土地整治模式已经难以完全解决综合问题。因此，各地需要在国土空间规划的引领下，进行全域规划、整体设计，用综合性手段进行整治。这不仅有利于统筹农用地、低效建设用地和生态保护修复，促进耕地保护和土地节约集约利用，还能解决一二三产融合发展用地问题，改善农村生态环境，助推乡村振兴。
2、此番政策突出耕地保护。通知规定，通过全域土地综合整治，确保整治区域内耕地质量有提升、新增耕地面积不少于原有耕地面积的5%。以“不动是常态，动是例外”的导向，涉及永久基本农田调整的，必须确保整治区域内新增永久基本农田面积不少于调整面积的5%。
（五）相关思考与建议
重视村庄布点格局。正在开展的国土空间规划编制工作，将从国土空间层面落实每宗地的性质，这既涉及村庄的扩大或撤并，也会为全域土地综合整治和乡村振兴战略实施提供支撑，在全域土地综合整治中选择安置点的时候要统筹考虑村庄的布点格局。
耕地占补平衡是建设占用多少耕地，各地人民政府就应补充划入多少数量和质量相当的耕地的行为。占用单位要负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的，应依法缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。耕地占补平衡是占用耕地单位和个人的法定义务。
这就是说占用耕地用于非农建设的，占用多少就必须开垦多少同面积和同质量的耕地。这就是通常说的“占多少，补多少”的占补平衡制度。
为确保耕地面积不减少，建设用地有序增加，国家逐渐加大了土地资源的管理制度，严格执行耕地占补平衡和城乡建设用地增减挂钩政策，以提高土地节约集约利用水平。各地也都在积极推进耕地占补平衡和城乡建设用地增减挂钩项目，那“耕地占补平衡”和“城乡建设用地增减挂钩”有什么区别？
耕地占补平衡通俗的理解是指建设项目占用耕地后需要补充同等面积的耕地，自己补充不了就要去买指标。耕地占补平衡所产生的土地指标是耕地指标（旱地、水田）。占补平衡项目主要以复垦水面、坑塘、林地、草地、未利用地、坑塘、沟渠、滩涂等农用地和未利用地为主，原地块一般不具备建设用地性质。
耕地占补平衡费价格标准⼤致如下：
耕地占⽤的⽤途不同，补偿⽅式也不同，包括有什么补偿，⼟地补偿费，地上附着物补偿费，青苗补偿费和安置补助费。这些都是⽬前农村普遍存在的征地费⽤问题，需要从各个⽅⾯考虑农民⼟地问题。耕地占补平衡是国家⽐较重视的问题，否则容易造成内部⽭盾，要考虑到农民的利益。
三、土地指标购买
1、“补充耕地指标”：建设项目占用耕地时需要进行耕地占补平衡，而耕地占补平衡指标要求在占用耕地前，就已经落实好补充工作，直接从当地储备库的补充耕地指标中进行核销，所以此时需要考虑是否可以为项目获取足够的耕地占补平衡指标。由于“当地储备库指标不足”无法完成补充的，需跨区域协调指标(县域/省域/国家价格不一)。
2、“增减挂钩节余指标”：建设用地指标分为新增建设用地指标和增减挂钩指标(规划中已安排拆旧建新)，在实践中我们优先考虑使用新增建设用地指标，其次才考虑增减挂钩指标；由于增减挂钩指标（即增减挂钩周转指标）是通过各地方政府在土地利用年度规划中进行控制的，当增减挂钩的指标不足时，需要安排购买(县域/省域/国家价格不一)。
3、“新增耕地节余指标”：有些省份由于存在工矿废弃用地较多，以山西省为例，山西省人民政府印发的《山西省土地指标交易调剂暂行办法》中将为实施城乡建设用地增减挂钩拆旧区复垦、历史遗留工矿废弃地复垦等各种途径形成的耕地节余指标定义为新增耕地节余指标。与城乡建设用地增减挂钩制度下先下达周转指标，后通过复垦进行返还的模式不同，根据《历史遗留工矿废弃地复垦利用试点管理办法》第24条规定，工矿废弃地复垦项目验收合格后，由省级国土资源主管部门按照核定的复垦面积，再下达建新计划指标。
在片区开发项目实践过程中，我们首先要确保项目区属于允许建设区（建设用地）或有条件建设区，否则需要对用地规划进行调整；在确认土地用途满足后，需对土地利用现状进行查询，若土地利用现状为建设用地，则可以直接进行开发，无需购买土地指标。若项目区域内土地利用现状为农用地（包括耕地、其他农用地等），就需要履行农转用报批程序，该过程中涉及要落实两大指标。首先，需要落实建设用地指标，获取途径主要包括：计划内的新增建设用地指标和增减挂钩节余指标，不足部分需要购买增减挂钩节余指标。针对计划内的新增建设用地指标，需要按照占补平衡制度要求，核减补充耕地指标库中相同规模和质量的耕地指标，如果补充耕地指标库中数量不足，则需要通过交易制度购买补充耕地指标。增减挂钩指标由于本身是低效城乡建设用地复垦为耕地，本身带有补充耕地指标，则无需再购买补充耕地指标。
（三）补充耕地指标交易
1、交易流程
补充耕地指标分为省内交易和跨省交易两种情况，2018年国务院办公厅印发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》提出，耕地后备资源严重匮乏的直辖市，占用耕地、新开垦耕地不足以补充所占耕地，或者资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省，由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口，经国务院批准，可以在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务，各省的补充耕地指标省内交易流程和制度大同小异。
2、定价原则
跨省域补充耕地资金收取标准：经国务院批准补充耕地由国家统筹的省、直辖市，应缴纳跨省域补充耕地资金。以占用的耕地类型确定基准价，以损失的耕地粮食产能确定产能价，以基准价和产能价之和乘以省份调节系数确定跨省域补充耕地资金收取标准。
一档地区：北京、上海，调节系数为2；
二档地区：天津、江苏、浙江、广东，调节系数为1.5；
三档地区：辽宁、福建、山东，调节系数为1；
四档地区：河北、山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南、海南，调节系数为0.8；
五档地区：重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海，调节系数为0.5。
示例：补充耕地指标调剂价格=（基准价+产能价格）*调节系数。以北京购买河北1亩节余指标价格为例，假使一年两季节种小麦1000斤，玉米1500斤，产能价就是25万一亩，则每亩价格=（10+25）*2=70万。
国家统筹补充耕地经费标准：补充耕地每亩5万元（其中水田每亩10万元），补充耕地标准粮食产能每亩每百公斤1万元，两项合计确定国家统筹补充耕地经费标准。
示例：补充耕地经费=基准价+产能价格。以河北1亩补充耕地为例，假使一年两季节种小麦1000斤，玉米1500斤，产能价就是7.5万一亩。则补充耕地经费为5+7.5=12.5万/亩。
（四）增减挂钩节余指标交易
1、交易流程
2、定价原则
国家统一制定跨省域调剂节余指标价格标准。节余指标调出价格根据复垦土地的类型和质量确定，复垦为一般耕地或其他农用地的每亩30万元，复垦为高标准农田的每亩40万元。节余指标调入价格根据地区差异相应确定，北京、上海每亩70万元，天津、江苏、浙江、广东每亩50万元，福建、山东等其他省份每亩30万元；附加规划建设用地规模的，每亩再增加50万元。
3、调剂资金的用途
指标流转产生的调剂资金全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持实施乡村振兴战略，优先和重点保障产生节余指标深度贫困地区的安置补偿、拆旧复垦、基础设施和公共服务设施建设、生态修复、耕地保护、高标准农田建设、农业农村发展建设以及购买易地扶贫搬迁服务等。
四、以耕地占补平衡指标为收入的专项债案例
目前，各地积极推进耕地占补平衡和城乡建设用地增减挂钩项目。
（一）绵阳市梓潼县2020年-2022年高标准农田建设项目
1、建设内容：
2、资金来源：
3、收入来源：
（二）正安县高标准农田建设项目
1、建设内容：
2、资金来源：
3、收入来源：
新增水田、新增旱改水及新增旱地等新增指标交易收入。预期收益77573万元，本息覆盖倍数为1.87。